LES DROITS REELS EN COPROPRIETE

SOUS LA DIRECTION DE ME BENJAMIN TRAVELY
NOTAIRE ASSOCIE

PAR BENOIT MOREL
NOTAIRE STAGIAIRE

INTRODUCTION

1 - La loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété régit « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
2 - La copropriété se distingue de l’indivision grâce à l’identification de l’assiette des droits exclusifs de chacun des propriétaires. Leur droit ne porte pas indivisément sur l’ensemble de l’immeuble mais sur un lot de copropriété défini, englobant une quote-part des parties communes. L’acte fondateur de la copropriété transparaît dans la division matérielle de l’immeuble dont le reflet est l’état descriptif de division déterminant et explicitant la composition de chacun des lots de copropriété .
3 - Néanmoins, en l’absence d’une pluralité de propriétaires, la division de l’immeuble bâti en lots n’est pas à même d’entraîner l’application du statut de la copropriété. L’unicité de propriétaire est antinomique de la copropriété. L’indivision partielle se révèle consubstantielle de la copropriété.
4 - La réalité des parties communes est duale : il convient de distinguer les parties communes accessoires et indivisibles du lot de copropriété, des parties communes appréciées de manière autonome comme constituant une partie de l’immeuble. Le régime juridique des parties communes varie selon l’optique adoptée. Ainsi au-delà du lot de copropriété, les parties communes ont la faculté de supporter l’intégralité des droits réels existants.
5 - Le droit de propriété ne porte nullement sur une portion indivise de l’immeuble : le droit de propriété s’exerce à l’encontre du lot de copropriété qui mêle intimement propriété exclusive d’une partie privative et propriété indivise des parties communes de l’immeuble. Les prérogatives liées à la qualité de propriétaire diffèrent logiquement selon qu’elles s’exercent sur la partie privative du lot ou sur les parties communes de l’immeuble.
6 - Le lot de copropriété est un bien susceptible d’appropriation et la présence d’un unique propriétaire engendre l’application de régime de la propriété défini aux articles 544 et suivants du code civil. En principe, le lot de copropriété supporte tous les droits réels, principaux ou accessoires, il a la faculté de faire l’objet d’un démembrement, d’être l’assiette d’un usufruit ou d’être grevé d’une hypothèque. L’abandon du numerus clausus des droits réels ne pourra que confirmer l’incroyable malléabilité du bien que constitue le lot de copropriété. Le régime du droit des biens suit ses règles usuelles sauf à prendre en compte certaines adaptations dues à la nature de leur objet.
7 - Les droits réels subissent ainsi une acclimatation forcée allant jusqu’à soulever la question de leur validité. La jurisprudence s’opposait à la consécration de servitudes au sein de la copropriété qu’elles interviennent entre parties privatives et parties communes voire même entre parties privatives. Le raisonnement se fondait sur l’indispensable différence de propriétaire devant exister entre le fonds dominant et le fonds servant : nul ne peut disposer d’un droit réel sur sa propriété. Nemini res sua servit.
8 - Mais l’assiette du droit de propriété du copropriétaire réside dans le lot lui-même (I) et c’est au regard de ce dernier, qui marie intimement partie privative et parties communes, que se définissent les droits et les obligations du copropriétaire.
9 - La nature spécifique de l’objet approprié influe sur les prérogatives du propriétaire : ce dernier ne jouira pas d’un lot de copropriété comme il jouirait d’un meuble ou d’un immeuble échappant au statut de la copropriété. Les bornes inhérentes aux droits subjectifs s’expriment de manière particulière au sein de la copropriété. La promiscuité juridique impose à chaque copropriétaire des obligations étrangères au commun des propriétaires. L’intérêt collectif suggère les différentes colorations des limites imposées aux droits individuels.
10 - Le caractère hybride et original du lot de copropriété déteint sur le droit des biens et influence le régime des droits réels (II). La configuration du droit de propriété est affecté par le statut de la copropriété et prend une coloration particulière : le difficile équilibre entre liberté et droit des tiers transparaît au travers de la composition du lot de copropriété. L’individu face à la collectivité, le propriétaire face à la copropriété.

I.- LA SPECIFICITE DU DROIT DE COPROPRIETE

11 - La spécificité des droits du copropriétaire transparaît au travers de deux articles de la loi du 10 juillet 1965 : si selon l’alinéa 2 de l’article 2 « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire », aux termes de l’article 4, « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ». Le mariage indissoluble de la propriété individuelle et exclusive avec l’indivision se révèle être une union singulière et paradoxale. Le droit du copropriétaire est-il assimilable à celui d’un propriétaire ou à celui d’un indivisaire ? L’union chimérique du divis et de l’indivis engendre-t-il un régime juridique autonome ? Le droit des biens s’adapte-t-il convenablement à cette alliance contre nature ?
12 - Le copropriétaire n’apparaît pas titulaire de deux droits distincts l’un divis et l’autre indivis : il n’est propriétaire que du lot de copropriété. La dualité de la copropriété (A) disparaît théoriquement derrière l’unicité du lot de copropriété (B).

A. LE LOT DE COPROPRIETE : UN HYBRIDE JURIDIQUE

13 - La lettre de la loi du 10 juillet 1965 distingue classiquement entre les parties privatives, objet d’une propriété exclusive et individuelle (1), et les parties communes, objet d’une propriété indivise et collective (2). La discrimination n’apparaît pas uniquement didactique : les prérogatives, comme les assiettes, sont duales.

1. LA PROPRIETE EXCLUSIVE ET INDIVIDUELLE DES PARTIES PRIVATIVES

14 - Confirmant le postulat instauré par l’article 2, l’article 9 précise que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il [en] use et jouit librement … sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ». Propriétaire exclusif, le copropriétaire devrait disposer de l’ensemble des prérogatives affectées à sa qualité.
15 - Légitimement, les autres copropriétaires n’ont pas la faculté de l’influencer et l’article 26 confirme que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».
16 - Le droit de propriété comporte le droit de disposer de la chose sur lequel il porte ; le copropriétaire est libre de disposer de ses biens. Mais le transfert des parties privatives doit nécessairement s’accompagner du transfert de la quote-part de parties communes afférentes ainsi que le commande l’article 6 de la loi. Corrélativement, la division du lot implique une division de la quote-part des parties communes.
17 - Le propriétaire exclusif comme le copropriétaire a l’obligation de respecter les droits des tiers. Néanmoins, l’exclusivisme de principe de la propriété des parties privatives se révèle tempéré par la présence d’autres copropriétaires ainsi que par la destination de l’immeuble. Le voisinage juridique et matériel particulièrement étroit des copropriétaires met en exergue la théorie des troubles du voisinage.
18 - Le règlement de copropriété constitue la charte de cohabitation des copropriétaires et tend à régler les conséquences inéluctables liées à l’indivision forcée et à la promiscuité juridique des propriétaires. En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : il « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes ». Le règlement de copropriété dispose ainsi de la faculté de définir strictement l’usage, professionnel ou d’habitation, des parties privatives et de subordonner la réalisation de travaux à certaines obligations comme celle de consulter l’architecte de la copropriété. L’existence d’un tel document serait incongrue vis-à-vis d’un propriétaire individuel et exclusif qui dispose de la faculté de définir librement la destination qu’il souhaite donner à sa propriété. La définition extérieure de la destination du bien du copropriétaire apparaît exorbitante du droit commun de la propriété.
19 - Au-delà, les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble tout en étant conformes à sa destination sont soumis à une autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi. Or les parties privatives trouvent rapidement des limites matérielles dans les parties communes les encadrant et dont l’omniprésence contribue à leur relative évanescence. L’énumération de l’article 3 de la loi laisse peu de matière aux parties privatives. Le règlement de copropriété n’a pas la liberté d’autoriser par avance la réalisation de travaux qui échapperaient à l’obtention de l’autorisation de l’article 25 de la loi . Parallèlement, les travaux qui entraîneraient une appropriation exclusive d’une partie commune s’analysent en une véritable aliénation de ladite partie commune au profit du copropriétaire et relèvent consécutivement de la double majorité prévue par l’article 26 de la loi. Bien plus, lorsque les travaux envisagés impliquent l’obtention d’un permis de construire, l’administration vérifie que le pétitionnaire a préalablement obtenu l’autorisation de l’assemblée générale .

2. LA PROPRIETE INDIVISE DES PARTIES COMMUNES

20 - Le cœur matériel de la copropriété réside dans les parties communes qui phagocytent l’ensemble immobilier. L’indivision en copropriété se révèle non seulement indispensable (a) mais au-delà, son régime apparaît indubitablement original (b).

a. Une indivision indispensable

21 - Le caractère indivis des parties communes fonde le droit de chacun des copropriétaires d’en jouir et d’en user. Chaque indivisaire disposant d’un droit concurrent, la jouissance des parties communes doit nécessairement respecter le droit de jouissance des autres. A défaut, de disposition expresse du règlement de copropriété autorisant une jouissance exclusive , un copropriétaire n’a pas la faculté d’utiliser les parties communes pour son usage personnel.
22 - La propriété commune englobe le droit de surélever le bâtiment et celui d’affouiller le sol qui constituent des droits accessoires aux parties communes. Conformément à l’article 35 de la loi du 10 Juillet 1965, le syndicat des copropriétaires dispose de la faculté de céder ces droits moyennant le respect d’une procédure formaliste impliquant l’établissement d’un dossier technique et juridique, l’accord de l’assemblée à la majorité de l’article 26, voire à l’unanimité, puis, pour l’hypothèse d’une surélévation, celui des copropriétaires occupant le dernier étage et qui disposent d’un véritable droit de veto .
23 - Le droit cédé prend généralement la forme d’un « lot transitoire » fixant la consistance du droit de construire notamment par référence à un plan et assorti de tantièmes de copropriété. Si le constructeur souhaite échapper à la copropriété, il est également envisageable de créer un état descriptif de division en volume et d’intégrer la copropriété existante dans un premier volume, le droit de construire s’intégrant dans un deuxième volume.
24 - Le droit de l’indivision subit diverses atteintes radicales : contrairement à la lettre de l’article 815 du code civil, le copropriétaire peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage ne peut jamais être provoqué. Le copropriétaire, en tant que propriétaire, devrait disposer de la faculté de transmettre librement la quote-part de parties communes lui appartenant conformément aux prérogatives classiques du propriétaire. Or le lien indivisible instauré par l’article 6 de la loi limite cette liberté.
25 - En pratique, l’indissociabilité des parties privatives et des parties communes s’explique par l’impossibilité matérielle pour les premières d’exister sans les deuxièmes. De même, l’indivision justifiant le droit de jouissance des copropriétaires sur les parties communes, le copropriétaire qui ne disposerait d’aucun droit sur lesdites parties serait dans l’impossibilité matérielle de jouir des parties privatives. La configuration organique du bâtiment impose aux copropriétaires d’avoir la faculté de jouir des parties communes. Parallèlement, la définition de parties privatives est indispensable afin d’offrir aux copropriétaires un bien susceptible d’un usage privatif et individuel où ses droits prévaudraient vis-à-vis des autres .
26 - La combinaison d’une propriété indivise et d’une propriété exclusive a permis d’imaginer un bien, le lot de copropriété, présentant les avantages cumulées d’une propriété collective et d’une propriété individuelle. La jouissance collective des parties utiles à l’ensemble des copropriétaires permet aux copropriétaires d’accéder et de jouir privativement de certaines autres parties du bâtiment. La statut de la copropriétsé se révèle un échappatoire efficace à l’indivision du bâtiment. Si matériellement, le bâtiment doit pouvoir au moins être partiellement utilisé par tous, rien n’interdit de réserver le reliquat au profit de certains.

b. Une indivision originale

27 - La gestion courante de l’indivision a été simplifiée par la loi du 10 juillet 1965 qui a désigné un représentant légal de l’indivision et qui a aménagé les règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires. La règle de l’unanimité a ainsi été cantonnée aux décisions les plus graves engageant le devenir de la copropriété. Le représentant de l’indivision communautaire, le syndic de copropriété dispose de pouvoirs exorbitants du droit commun et a qualité pour signer et agir au nom du syndicat sans que chacun des copropriétaires pris individuellement ait à intervenir.
28 - Les mutations, ventes ou acquisitions, et les opérations afférentes aux parties communes relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires et nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires . Le consentement des copropriétaires ne peut être directement recueilli dans l’acte notarié : une décision prise en assemblée se révèle indispensable à peine de nullité . Bien plus, la convocation de l’assemblée doit s’accompagner des documents indispensables à l’appréciation préalable et globale des conséquences de l’opération envisagée, c’est-à-dire le projet de modification du règlement de copropriété ainsi que les conditions essentielles du contrat proposé . L’implication directe et initiale du notaire chargé de procéder à la publicité de l’opération constitue une précaution indispensable qui évitera souvent de revenir devant l’assemblée a posteriori.
29 - L’évolution matérielle de l’assiette de la propriété indivise des copropriétaires s’accompagne nécessairement de l’adaptation du règlement de copropriété, notamment au niveau de la désignation de l’ensemble immobilier, ainsi que de l’état descriptif de division.
30 - Dans les copropriétés « complexes », il est d’usage de recourir à des parties communes spéciales notamment par bâtiment. Chacun des copropriétaires disposent alors de tantièmes de parties communes générales et de tantièmes de parties communes spéciales. Ces dernières n’appartiennent corrélativement qu’à certains copropriétaires qui auront seuls la faculté d’en jouir et qui seront en principe seuls consultés vis-à-vis de leur gestion .

B. LE LOT DE COPROPRIETE : UN BIEN AUTONOME ET ORIGINAL

31 - Psychologiquement, le copropriétaire est avant tout propriétaire exclusif et individuel d’un appartement. Il se croit seul et libre. Mais l’analyse du statut révèle une atrophie congénitale des parties privatives qui peinent à survivre au sein d’un ensemble majoritairement affecté à l’intérêt collectif. Que reste-t-il de l’immeuble si l’on exclut les murs, le toit, les escaliers et ascenseurs ? L’équilibre magique du statut de la copropriété tend vers une impossible perfection : éluder la propriété majoritairement indivise pour consacrer un droit privatif et exclusif sur un bien divis. L’occultation de la collectivité demeure malgré tout impossible. On peut maquiller la réalité mais pas la faire disparaître. Or, le substantifique moelle de la copropriété demeure la propriété indivise des parties communes affectés à l’intérêt commun. Les parties privatives n’existent que postérieurement et qu’incidemment.
32 - Le divorce entre la situation juridique du copropriétaire et sa compréhension effective de sa condition apparaît généralement patente. Peu de copropriétaires se considèrent comme véritablement tributaires de la collectivité. Peu de copropriétaires ont conscience de l’assiette matérielle de leur propriété. Pourtant, en pratique, la loi du 10 juillet 1965 réussit l’impossible pari d’assurer au copropriétaire des droits similaires à ceux d’un propriétaire stricto sensu par le biais d’une notion essentielle : le lot de copropriété (1). Les bornes édifiées au nom de l’intérêt commun, au premier rang desquelles la destination de l’immeuble, se révèlent néanmoins exorbitantes du droit commun.
33 - La pratique a su réinterpréter la notion de lot de copropriété et les rédacteurs de règlement de copropriété contribuent encore à accroître la malléabilité de cet instrument juridique. L’archétype de cette incroyable innovation praticienne, adoubée par la jurisprudence, demeure le « lot transitoire » (2).

1. LE LOT DE COPROPRIETE : UN BIEN AUTONOME

34 - La propriété exclusive des parties privatives ne s’accompagne nullement du droit d’en disposer de manière autonome ou de la faculté de les détruire. Les modalités de jouissance des parties privatives diffèrent de celle des autres biens : bien plus, le choix de la destination et de l’affectation n’est nullement libre.
35 - La propriété indivise des parties communes présente également des particularismes importants : absence de droit de préemption des indivisaires, caractère forcée de l’indivision, absence du droit de demander le partage, organisation originale de la gestion et de l’administration de l’indivision.
36 - Le droit de propriété exclusif des parties privatives doublé du droit de propriété indivis sur la quote-part de parties communes afférente se distinguent du droit de propriété du copropriétaire portant sur le lot lui-même. Le recours à la distinction entre l’appropriation individuelle des parties privatives et celle collective des parties communes expliquent l’organisation matérielle du lot ainsi que l’organisation juridique de la copropriété. Tant le droit de propriété exclusif que le droit de propriété indivis diffèrent du régime traditionnel desdits droits.
37 - Si l’on considère la double assiette ainsi que la double appropriation des différentes parties du bâtiment, le régime de la copropriété se révèle exorbitant du droit commun. Mais le lien indéfectible existant entre la propriété exclusive des parties privatives et la propriété indivise des parties communes démontre que le lot de copropriété constitue la véritable assiette du droit du copropriétaire. Parties privatives et parties communes ne sont appropriées qu’indirectement par le copropriétaire qui demeure avant tout propriétaire du lot lui-même.
38 - Le véritable objet de la propriété étant le lot, l’appropriation des parties privatives et des parties communes se révèlent relativement théorique : c’est le lot lui-même qui est approprié, c’est le lot lui-même qui fait l’objet d’un démembrement ou d’un transfert. Pas besoin de purger le droit de préemption des indivisaires ou de respecter les règles inhérentes à l’indivision si le lot ne fait pas lui-même l’objet d’une propriété indivise.
39 - Différentes conceptions et diverses analyses de la copropriété se sont opposées. Selon une première théorie unitaire, la copropriété s’apparenterait à une juxtaposition de droits de propriété individuelle complétée par un réseau de servitudes. A l’opposé, l’autre théorie unitaire décrivait la copropriété comme une simple indivision doublée d’un partage (prévisionnel) des appartements. Parallèlement à ces théories aujourd’hui tombées en désuétude, les tenants de la théorie dualiste ont cherché à mettre en exergue le particularisme de la copropriété en distinguant les prérogatives du copropriétaire selon qu’elles s’exercent sur les parties communes ou sur les parties privatives.
40 - Bien que la lettre de la loi du 10 juillet 1965 plaide en faveur de la thèse dualiste, la conception unitaire de la copropriété reposant sur le caractère complexe mais unique du lot de copropriété s’impose désormais. Loin de s’interroger sur la prépondérance des parties privatives ou sur la prédominance des parties communes, le thèse unitaire constate le caractère autonome et appropriable du lot de copropriété. La composition de ce lot s’efface derrière son enveloppe. Le droit du copropriétaire est un droit de propriété sur le lot de copropriété. Bien plus, le droit du copropriétaire n’est nullement un droit réel autonome et singulier : le droit du copropriétaire est un droit de propriété classique dont le régime s’adapte nécessairement à la configuration de son objet.
41 - Le lot, classiquement approprié par son copropriétaire, confère des prérogatives adaptées à sa configuration et à sa destination : les restrictions liées à la promiscuité de la collectivité tracent une frontière idoine entre les droits et les obligations du propriétaire.

2. LE LOT DE COPROPRIETE TRANSITOIRE : UN BIEN MALLEABLE

42 - Le règlement de copropriété a la faculté de créer des « lots transitoires » consistant en un droit de construire et auxquels sont attachés de tantièmes des parties communes. La partie privative du lot transitoire est alors constitué par un droit de construire, ou droit de superficie dont l’assiette est généralement constituée par des parties communes. Corrélativement, la définition stricte de la construction envisagée, et notamment de sa consistance, de sa superficie et de sa situation, ainsi que la détermination des tantièmes de copropriétés afférents au lot se révèlent consubstantiels de sa validité juridique.
43 - Le droit de construire sur les parties communes, qui constitue en principe un accessoire de ces dernières, est alors privatisé : il constitue le cœur d’un lot de copropriété et diffère fondamentalement d’une autorisation de réaliser des travaux sur des parties communes.
44 - Droit réel, droit distinct de la propriété, le droit de construire s’apparente étrangement au droit de superficie. Certains auteurs ont dénoncé l’impossibilité de constituer un droit réel au profit de l’un des « co-indivisaires » de l’objet grevé. La licéité des servitudes portant sur les parties communes au profit des parties privatives n’étant pas (encore) consacrée, la condamnation d’un droit de superficie portant sur des parties communes devrait logiquement s’imposer. La reconnaissance des droits de jouissance exclusive laisse cependant présager un abandon potentiel de cette prohibition. Si le copropriétaire apparaît indiscutablement être co-indivisaire des parties communes, l’indivision ne se révèle pas nécessairement incompatible avec la constitution de droits réels au profit de l’un des indivisaires.
45 - Dans le cadre d’une copropriété horizontale, les copropriétaires ne sont nullement propriétaire de l’intégralité du sol constituant l’assiette de leur bâtiment : il apparaît alors tentant d’apparenter le droit dont ils bénéficient sur le sol à un droit de superficie. Un obstacle s’élève à l’encontre de cette assimilation : le droit de superficie, à l’opposé des servitudes, n’est nullement un droit perpétuel. Un interprétation extensive du droit de jouissance impliqué par la propriété collective des parties communes se révèlerait ici plus respectueuse du droit des biens.
46 - Imaginée par les praticiens de la copropriété, le lot transitoire a été consacrée par la jurisprudence qui y voit un lot comme un autre dont le propriétaire a la qualité de « copropriétaire au sens de la loi du 10 juillet 1965 » et à qui il incombe de voter en assemblée et de supporter les charges de copropriété .
47 - Lorsque la construction est édifiée conformément aux prévisions du règlement de copropriété, la consistance des parties privatives du lot transitoire se modifie. Les droits du copropriétaire se reporteront alors sur le bâtiment construit. Le constructeur-copropriétaire dispose de la faculté de subdiviser le lot transitoire, généralement qualifié de « macro-lots, et de créer de nouveaux lots de copropriété.
48 - Le lot de copropriété se révèle complexe, autonome et protéiforme. La nature particulière d’un tel bien influe logiquement sur le régime des droits réels sans toutefois le révolutionner.

II. – LE PARTICULARISME DES DROITS REELS EN COPROPRIETE

49 - La notion de lot constitue indéniablement la base fondatrice de la copropriété, le cœur du droit du copropriétaire. Comme tout bien, le lot de copropriété est susceptible d’être transmis par succession, d’être saisi, d’être exproprié ou d’être prescrit. A fortiori, si ce dernier est susceptible d’être approprié, il se révèle susceptible de faire l’objet d’un démembrement de propriété. La faculté de constituer une garantie hypothécaire offre un intérêt pratique indéniable. Néanmoins, son caractère original modèle le régime du droit des biens et impose des règles spécifiques (A).
50 - La nature hybride du lot de copropriété a été dénoncée comme étant incompatible avec le régime des servitudes. Cependant, la consécration au sein du statut de la copropriété des droits de jouissance exclusive plaide implicitement mais nécessairement en faveur d’une évolution de la jurisprudence et de la doctrine (B).

A. L’AMENDEMENT DU DROIT DES BIENS

51 - Le lot de copropriété s’inscrit dans un ensemble dont la bonne gestion implique un formalisme particulier mettant en relation le notaire chargé d’instrumenter et le syndic de la copropriété (1). Le respect des droits de l’ensemble des intervenants repose sur la collaboration de ces deux professionnels.
52 - Au-delà, le droit des biens s’acclimate parfaitement à la complexité du statut de la copropriété. Démembrements de propriété et garanties hypothécaires ont la faculté de prospérer en copropriété (2).

1. LE FORMALISME INHERENT AU LOT DE COPROPRIETE

53 - Le transfert de propriété d’un lot de copropriété se révèle formaliste. Outre le respect des article 4, 5 et 6 du décret et de l’article 20 de la loi, le copropriétaire devra également satisfaire aux dispositions de l’article 4-4 du décret lui imposant de porter à la connaissance du candidat à l’acquisition le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique lorsque ce dernier en fait la demande.
54 - Le formalisme inhérent à la copropriété a également vocation à jouer lors de la constitution d’une hypothèque ou d’un démembrement de propriété.
55 - L’article 4 du décret du 17 mars 1967, applicable tant au transfert de propriété d’un lot qu’à la constitution sur ce dernier d’un droit réel, commande de mentionner expressément dans l’acte la connaissance préalable qu’à eu le titulaire du droit en cause du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ainsi que de leurs modificatifs. La carence de publication desdits documents au fichier immobilier est purgée par la mention de la connaissance préalable et permet de rendre opposable aux parties les obligations qui en résultent et dont auxquelles ils doivent adhérer.
56 - L’article 5 du décret du 17 mars 1967 , applicable tant à la constitution qu’au transfert d’un droit réel, prévoit l’obligation pour le syndic d’adresser au notaire chargé de recevoir l’acte en cause un état daté comportant trois parties relatives aux sommes dues par l’actuel copropriétaire, aux sommes dues par le syndicat au profit de l’actuel copropriétaire ainsi qu’à celles dues par l’éventuel nouveau copropriétaire. Ne visant pas l’intégralité des lots du copropriétaire mais les seuls lots concernés, l’état financier se révèle incomplet. Il permet néanmoins de procéder à une répartition conventionnelle des charges entre les parties, répartition conventionnelle déclarée inopposable au syndicat par le nouvel article 6-3 du décret.
57 - L’article 6 du décret du 17 mars 1967 impose la notification de la constitution du droit réel au syndic de la copropriété afin de lui permettre de maintenir à jour le fichier des copropriétaires. Cependant, en l’absence de participation par le bénéficiaire de la garantie à la vie de la copropriété ainsi qu’en l’absence de mutation onéreuse impliquant un versement en numéraire au profit du copropriétaire, la constitution d’hypothèque n’a ni à être notifiée au syndic en application de l’article 6 du décret, ni à être notifiée au syndic sur la base de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
58 - Le formalisme de l’avis de mutation instauré par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible de jouer dans l’hypothèse d’une constitution de droit réel à titre onéreux. L’opposition concerne toutes les dettes du copropriétaire à l’égard de la copropriété alors que l’état financier prévu par l’article 6 du décret ne vise que les lots objets de la mutation ou du démembrement à l’exclusion des lots non concernés.
59 - Relativement à la publicité foncière, le 3ème alinéa de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière édicte une règle particulière afférente à la désignation d’une fraction d’un immeuble en général et d’un lot de copropriété en particulier. L’acte publié au fichier immobilier doit comporter à la fois la désignation du lot, par référence au numéro attribué par l’état descriptif de division, et la désignation de l’ensemble immobilier dont le lot relève par indication de la situation, de la contenance et de la désignation cadastrale.

2. LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE ET LES GARANTIES HYPOTHECAIRES EN COPROPRIETE

60 - L’article 16, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 autorise la constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge des parties communes par le truchement du règlement de copropriété ou par le biais d’une décision de l’assemblée prise en principe à la majorité de l’article 26 s’ils ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives .
61 - Le praticien chargé de constituer un droit réel afférent aux parties communes doit interroger le syndic afin d’obtenir la copie de l’autorisation donnée en assemblée et afin de s’assurer de son caractère définitif.
62 - Les démembrements de propriété (a) ainsi que les garanties hypothécaires (b) apparaissent parfaitement admis en copropriété mais le praticien devra néanmoins prendre garde à certains particularismes inhérents tant à l’organisation de la copropriété qu’aux impératifs de la publicité foncière.

a. Le démembrement de propriété en copropriété

63 - L’article 6 du décret du 17 Mars 1967 envisage explicitement la constitution d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation sur un lot de copropriété. L’existence d’un démembrement de propriété portant sur un lot de copropriété est communément admis quelque soit son origine : successorale, conventionnelle ou judiciaire. Le lot de copropriété est un bien susceptible d’être approprié et corrélativement d’être démembré.
64 - La répartition des prérogatives entre usufruitier ou usager et nu-propriétaire soulève des difficultés devenues classiques. Comme en matière de démembrement d’une valeur mobilière, il est possible de s’interroger sur le titulaire du droit de vote en assemblée ainsi que sur le redevable des charges.
65 - En principe, l’usufruitier, à qui incombe la charge de conserver la substance et d’entretenir le bien grevé, est seul autorisé à accomplir les actes d’administration. Mais relativement aux assemblées de copropriété, il apparaît difficile de ventiler entre les différentes décisions celles relevant des pouvoirs de l’usufruitier et celles relevant de ceux du nu-propriétaire. L’article 23 de la loi du 10 Juillet 1965 édicte par conséquent une solution simplificatrice en consacrant l’indivisibilité du droit de vote et l’unicité du votant : usufruitier et nu-propriétaire doivent être représentés par un mandataire commun . La préservation de leurs intérêts respectifs justifie en parallèle une double notification de l’ordre du jour ainsi que la possibilité qui leur est offerte d’assister ensemble à l’assemblée.
66 - Le rédacteur du règlement de copropriété dispose cependant de la liberté d’organiser librement, sous réserve de l’ordre public du droit des biens, la représentation du nu-propriétaire et de l’usufruitier lors des assemblées. S’il semble ainsi impossible de priver l’un d’eux de tous droits de vote, il demeure envisageable de procéder à une ventilation du droit de vote selon les catégories de décision.
67 - Concernant les charges, et en l’absence de dispositions contraires de la loi du 10 juillet 1965, le droit commun de l’usufruit a vocation à jouer au prix de quelques adaptations. Il convient d’user de la distinction opérée par les articles 605 et 606 du code civil. L’usufruitier, à qui incombe la charge des réparations d’entretien, supportera toutes les dépenses d’entretiens des parties communes ainsi que les frais de gestion afférents. Selon un arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 Janvier 2000 : « le nu-propriétaire a à sa charge ce qui est nécessaire à la conservation de la structure de l’immeuble, ces dépenses étant payées sur le capital et celles d’entretien sur les revenus lesquels sont perçus par l’usufruitier ». La même répartition se révèle transposable dans l’hypothèse d’un droit d’usage et d’habitation .

b. Les garanties hypothécaires en copropriété

68 - Le propriétaire d’un lot à la liberté de le grever d’un droit réel accessoire dans l’archétype est l’hypothèque. Si une telle opération ne soulève aucune objection pratique, elle implique un formalisme particulier inhérente à son assiette.
69 - L’hypothèque, ou le privilège, porte sur un lot de copropriété correspondant à une partie privative et à une quote-part des parties communes indivisiblement liées. La loi n°79-2 du 2 janvier 1979 relative aux droits grevant les lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété a introduit dans le code civil l’article 2148-1 qui dispose que : « pour les besoins de leur inscription, les privilèges et hypothèques portant sur des lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sont réputés ne pas grever la quote-part de parties communes comprise dans ces lots ».
70 - Au regard du fichier immobilier, seul la « fiche » représentant le lot de copropriété est ainsi annotée alors que la « fiche générale » de la copropriété symbolisant son assiette indivise et commune ne fait l’objet d’aucune annotation. Une telle pratique facilite la tenue du fichier immobilier.
71 - Selon les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 10 juillet 1965 les parties communes cédées ou acquises par la copropriété sont automatiquement purgées ou grevées des droits réels afférents à l’exception des servitudes. Ainsi, si le syndicat des copropriétaires transforme des parties communes en parties privatives, les tantièmes de copropriété détachés des lots préexistants pour constituer la quote-part du lot nouvellement créé se révèlent libres de toutes inscriptions. Parallèlement, les biens rattachés à l’assiette matérielle de la copropriété peuvent subir une extension des droits réels (à l’exception des servitudes) qui grèvent les lots et les parties communes.
72 - Les droits réels grevant le principal ne s’étendent cependant à l’accessoire nouvellement annexé qu’après la publication d’une déclaration souscrite par le syndic ou un créancier précisant que le bien acquis est libre de tout droit soumis à publicité. Le rejet de la formalité sanctionne l’inexactitude de la déclaration.
73 - La quote-part de parties communes faisant partie intégrante du lot de copropriété, elle va indissociablement suivre le même sort. Logiquement le deuxième alinéa de l’article 2148-1 du code civil précise que « néanmoins, les créanciers inscrits exercent leurs droits sur ladite quote-part prise dans sa consistance au moment de la mutation dont le prix forme l’objet de la distribution ; cette quote-part est tenue pour grevée des mêmes sûretés que les parties privatives et de ces seules sûretés ».

B. L’INCOMPATIBILITE RELATIVE OU LA COMPATIBILITE ABSOLUE DES SERVITUDES ET DE LA COPROPRIETE

74 - En copropriété, la reconnaissance de la validité des servitudes achoppe sur la question de la dualité de fonds appartenant à des propriétaires distincts. Il convient de distinguer différentes configurations selon que les servitudes portent sur les parties communes (2) ou sur une partie privative (1).

1. LA RECONNAISSANCE DES SERVITUDES GREVANT LES PARTIES PRIVATIVES

75 - La jurisprudence consacrait l’existence d’une incompatibilité entre la division d’un immeuble en lots de copropriété et la création au profit de la partie privative d’un lot d’une servitude sur les parties privatives d’un autre lot. L’impossibilité de créer une servitude entre deux lots d’une copropriété reposait sur la lettre de l’article 637 du code civil qui définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. La dualité de propriétaire constitue un élément consubstantiel de l’existence d’une servitude . Nul ne peut avoir un droit réel sur sa propre propriété. En matière d’indivision, il découle notamment de ce principe qu’il n’est pas possible de reconnaître à certains propriétaires indivis d’un fonds, une servitude sur ce même fonds .
76 - La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises qu’une servitude n’existe « que si le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents ; [or] tel n’est pas le cas d’un immeuble en copropriété » . Le fonds servant et le fonds dominant n’appartiennent pas véritablement à des propriétaires différents puisque le propriétaire d’un lot a non seulement la propriété exclusive de ses parties privatives mais également la propriété indivise des parties communes représentée par une quote-part. Le seul recours au règlement de copropriété ainsi qu’aux décisions d’assemblée générale se révélerait satisfaisant pour régler les relations entre copropriétaires.
77 - Un arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 30 juin 2004 semble amorcer un revirement de jurisprudence. En l’espèce, le propriétaire d’un lot enclavé affecté à usage de garage réclamait au propriétaire du lot contigu le respect d’une servitude de passage matériellement indispensable . Revenant sur une affirmation traditionnelle, la Cour de cassation considère que « la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ».
78 - L’évolution jurisprudentielle apparaît souhaitable en ce qu’elle passerait outre une incompatibilité théorique prétorienne afin de solutionner de difficultés pratiques réelles comme l’enclavement de certains lots de copropriété. Comme en matière d’hypothèque, il convient de faire abstraction de la quote-part de parties communes englobée dans le lot de copropriété. En faisant prévaloir la propriété individuelle et exclusive du copropriétaire sur les parties privatives, on élude la difficulté de l’unicité de propriétaire due à l’existence d’une indivision forcée sur les parties communes. Ce faisant, la prévalence des parties privatives sur les parties communes du lot de copropriété apparaît conforme à la réalité psychologique des copropriétaires. Les organisateurs de la copropriété, au premier desquels les rédacteurs des règlements de copropriété, applaudiront cette salutaire évolution.
79 - Certains auteurs ont considéré que l’exclusivité d’usage consubstantielle des parties privatives interdit de les grever d’une servitude à peine d’aboutir à la disparition du lot de copropriété qui deviendrait une partie commune affectée à l’usage commun. Un tel obstacle n’apparaît pas diriment en ce qu’il apparaît toujours envisageable de faire prévaloir l’affectation principale des parties privatives.
80 - « En fait, dès lors qu’il y a des biens distincts dont l’un est susceptible d’apporter un complément d’utilité à l’autre, rien ne paraît exclure la qualification de servitude » . Le débat sur la compatibilité du régime des servitudes et de celui de la copropriété se fonde sur la difficulté de définition de la nature du droit du copropriétaire.

2. L’INTERDICTION DES SERVITUDES GREVANT LES PARTIES COMMUNES ET LA RECONNAISSANCE DES DROITS DE JOUISSANCE EXCLUSIVE

81 - L’assiette matérielle de la copropriété a la faculté de bénéficier ou d’être grevé d’une servitude portant sur le fonds d’un tiers. Mais l’établissement d’une servitude sur les parties communes au profit des parties privatives d’un lot est condamnée . La reconnaissance des droits de jouissance exclusive grevant des parties communes met cependant en exergue la précarité de cette jurisprudence.

a. La nature discutée du droit de jouissance exclusive

82 - La jurisprudence consacre la validité des droits de jouissance privative conférés à certains copropriétaires à l’encontre de certaines parties communes déterminées. Le copropriétaire dispose alors de la faculté de jouir privativement et exclusivement d’une partie commune. Le droit de jouissance privative d’une partie commune fait généralement partie intégrante du lot de copropriété et ne peut normalement en être séparé.
83 - Nouvel hybride juridique, les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un lot de copropriété déterminé apparaissent comme une alliance antinomique voire impossible. Par définition, les parties communes sont celles « affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » alors que les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé relèvent définitivement de la catégorie des parties privatives. La détermination préalable et « nominative » de l’usager constitue le critère de distinction et de classification des parties du bâtiment . Néanmoins, l’article 8 légitime implicitement un tel aménagement en précisant qu’il relève du règlement de copropriété de définir la destination ainsi que les conditions de jouissance des parties tant privatives que communes .
84 - La question de la nature du droit de jouissance exclusive demeure discutée. En raison de la prohibition des servitudes grevant les parties communes au profit de parties privatives, la jouissance privative d’une partie commune par l’un des copropriétaires, dont la validité juridique est reconnue, ne peut logiquement pas relever de la catégorie des servitudes.
85 - La prohibition des servitudes grevant des parties communes pour bénéficier à des parties privatives mène à une impasse juridique si l’on considère que le seul droit réel nommé « perpétuel » consacré par le code civil demeure la servitude. Soit la jouissance privative n’a pas vocation à durer de manière indéterminée, soit elle relève d’une catégorie autonome de droit réel garantissant l’usage de parties communes au propriétaire d’un lot privatif. Or la jurisprudence reconnaît le caractère réel et perpétuel du droit de jouissance exclusif.
86 - L’argument tiré de l’identité des propriétaires du lot et des parties communes n’apparaît pas catégorique. Bien que la jurisprudence consacre l’impossibilité de constituer une servitude au profit de l’un des indivisaires, elle admet la validité d’autres droits réels conférés à l’un des indivisaires qui peut bénéficier d’un usufruit et d’un droit de jouissance privative ! Si le droit des biens ne s’oppose pas à la validité des droits réels bénéficiant à l’un des indivisaires, le dernier fondement de la prohibition des servitudes grevant les parties communes au profit d’un lot de copropriété réside dans l’inutilité apparente d’un tel droit.
87 - Les servitudes bénéficiant aux copropriétaires sur les parties communes seraient ainsi superfétatoires puisqu’en tant que propriétaires indivis, ils bénéficient du droit d’en user. Mais en pratique, il apparaît parfois utile, voire indispensable, de conférer à un copropriétaire une prérogative dépassant la jouissance normale des parties communes. Ainsi un seul copropriétaire se verra octroyer un droit de passage autonome afin d’accéder plus facilement à son lot. Parallèlement, les autres copropriétaires auront l’interdiction d’user dudit passage afin de ne perturber ni la vie de la copropriété ni les droits de certains copropriétaires.
88 - Le droit de jouissance privative est une servitude « négative » ne conférant pas véritablement un supplément de droit à son titulaire mais privant les co-indivisaires de leurs prérogatives. La servitude en indivision ne joue que pour avantager l’un des indivisaires. La servitude ne procède nullement à une extension de droit au profit de l’un des indivisaires mais lui confère un monopole, une intensification de son droit. Bien plus, les servitudes « négatives », privant le propriétaire de certaines de ses prérogatives, n’apparaissent pas plus incongrues ou récusables que les servitudes « non aedificandi ». Le droit réel ne constitue-t-il pas une entrave à l’exercice des pouvoirs du propriétaire ?
89 - La validité des droits de jouissance privative annonce nécessairement la consécration à venir des servitudes portant sur les parties communes et bénéficiant à des parties privatives. Il deviendrait alors possible d’inscrire la jouissance privative d’une partie commune dans la catégorie des servitudes. La recherche de la nature du droit d’affichage sur une façade relevant des parties communes , droit qui présente indéniablement un attrait publicitaire et financier, serait également simplifiée. Mais en tout état de cause, la reconnaissance de ces servitudes s’accompagnera nécessairement de l’abandon de la jurisprudence interdisant à l’un des indivisaires de bénéficier d’une servitude sur le bien indivis.
90 - La sécurisante paresse intellectuelle consistant à ne recourir qu’à des concepts connus et usités transparaît à nouveau. L’organisation de la copropriété n’implique pas le développement de notions et de solutions inédites mais autorise la réinvention et le recyclage de solutions inhérentes à la pleine propriété. Considérer le lot de copropriété comme une propriété exclusive incite fatalement les praticiens à recourir aux servitudes usitées en matière de propriété divise.

b. Le régime malléable du droit de jouissance exclusive

91 - En pratique, l’intérêt d’une servitude grevant des parties communes au profit de parties privatives semble se confondre avec les hypothèses de jouissance privative dont les plus répandues demeurent la jouissance privative d’une terrasse, d’un balcon, d’une loggia, d’un parking ou d’un jardin. Le recours à un droit de jouissance exclusive s’impose notamment pour le sol commun, les cours et les jardins qui ne peuvent être déclarés privatifs sans être exclus de l’assiette de la copropriété et sans établir de document d’arpentage. Le droit de jouissance exclusive a la faculté d’être érigé en lot de copropriété : la jouissance privative d’un parking constitue parfois le seul élément d’un lot.
92 - Le rédacteur du règlement de copropriété doit s’imposer une rigueur particulière lors de la création des droits de jouissance exclusive. A défaut de régime préétabli, il convient de préciser contractuellement les prérogatives ainsi que les obligations engendrées par le droit de jouissance privative.
93 - Le titulaire d’un droit de jouissance exclusif ne bénéficie pas des droits accessoires aux parties communes grevées : il n’a pas la faculté de réaliser une construction ou d’affouiller le sol sans y être autorisé l’assemblée des copropriétaires dont la décision s’analyse comme un acte de disposition impliquant une majorité de l’article 26 c’est-à-dire la majorité en nombre des copropriétaires représentant les deux tiers des voix. A défaut, les constructions irrégulières risquent la démolition. Bien plus, il apparaît que la réalisation de travaux sur les parties communes par un copropriétaire ne peut pas faire l’objet d’une autorisation préalable par le biais du règlement de copropriété .
94 - Seule l’érection du droit de construire en « élément constitutif du lot » et non en simple « accessoire potentiel » permet de constituer des « lots transitoires » dont l’existence même implique la réalisation de travaux affectant les parties communes. Le lot transitoire constitué d’un droit de construire semble se composer d’un droit de superficie portant sur des parties communes.
95 - La charge financière des travaux et réparations afférentes aux parties communes grevées d’un droit de jouissance privative suscite un contentieux inévitable lié à l’insuffisance des prescriptions du règlement de copropriété. A défaut de précisions contractuelles, la jurisprudence tranche horizontalement la question de la répartition en faisant supporter au copropriétaire les seules dépenses afférentes au revêtement superficiel. Au-delà de la strate supérieure, le coût des travaux concernant le gros œuvre et l’étanchéité incombe à la copropriété. Mais en pratique, le rédacteur du règlement de copropriété dispose d’une latitude importante : la clé de répartition du coût des travaux peut être contractuellement aménagée afin d’étendre ou de restreindre les obligations financières du copropriétaire .

CONCLUSION

96 - L’indissociabilité juridique des parties communes et des parties privatives se conjuguant au sein du lot de copropriété apparaît psychologiquement occulté par les copropriétaires qui se considèrent comme plus indépendants qu’ils ne le sont véritablement. Au-delà de la proximité de voisinage, les implications de la copropriété tendent à limiter les droits des copropriétaires d’une manière spécifique. Le particularisme du lot de copropriété influe sur le régime du droit de propriété et des autres droits réels. Mais l’individualisme exacerbé du propriétaire impose de reléguer l’indivision au second rang.
97 - Symbiose ou hybride, le lot de copropriété se caractérise par sa nature duale et par l’alliance d’une propriété exclusive et d’une indivision forcée. La structure juridique du lot de copropriété, qui implique une propriété indivise des parties communes entre tous les copropriétaires, fondait juridiquement son incompatibilité avec l’existence de servitude. Pas de fonds distincts, pas de servitude.
98 - La consécration de la compatibilité de la copropriété et des servitudes met en exergue le caractère individuel et indépendant des lots de copropriété. Chaque lot constitue un « fonds distinct » et « autonome » des autres entre lesquels des servitudes peuvent être établies.
99 - La Cour de cassation constate-t-elle l’indépendance des lots entre eux ou procède-t-elle à une division matérielle en distinguant l’assiette de la propriété exclusive, les parties privatives, et l’assiette de l’indivision, les parties communes ? Ce faisant ne renie-t-elle pas l’indissociabilité des lots de copropriété ?
100 - Le recours à une conception dualiste du lot de copropriété ne s’impose cependant pas. L’analyse unitaire du concept de « lot de copropriété » semble devoir prévaloir. Malgré le présence nécessaire d’une quote-part des parties communes de l’immeuble, les lots constituent des fonds distincts et autonomes : des « héritages appartenant à des propriétaires distincts ». Le lot de copropriété est autre chose que l’addition de parties privatives et de parties communes : le lot unitaire est un concept propre ; un immeuble à part entière.
101 - Les deux formes d’appropriation, exclusive et indivise, inhérentes au lot de copropriété ne commandent nullement une analyse dualiste. Le lot de copropriété est un bien susceptible d’appropriation exclusive ou indivise. L’évolution jurisprudentielle tend à consacrer le caractère irréductible et unique du lot de copropriété. Le régime des droits réels s’acclimate par conséquent au statut de la copropriété. Loin de constituer des dérogations, les particularités du statut de la copropriété constituent uniquement des aménagements au régime de la copropriété.
102 - Les particularismes et les originalités ne persistent qu’au niveau des servitudes ainsi qu’à celui du formalisme inhérent à la copropriété. Le régime général des droits réels a vocation à s’appliquer de manière générale. Seule la nature particulière de l’objet approprié impose une adaptation des règles ordinaires. Loin d’une application distributive des règles de la propriété exclusive et de celles de l’indivision, l’appropriation d’un lot de copropriété ne donne lieu qu’à une application alternative du régime de la propriété exclusive et de celui de l’indivision.

ANNEXE N°1 - CLAUSES AFFERENTES AU DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIVE

La désignation du lot de copropriété se contente généralement d’inclure dans l’énumération des parties du lot l’existence d’un droit de jouissance exclusive ainsi que son assiette matérielle : un jardin, une terrasse, un balcon …
Le règlement de copropriété doit intégrer des clauses spécifiques aux obligations ainsi qu’aux prérogatives liées au droit de jouissance exclusive afin d’éviter toutes difficultés ultérieures.
Les clauses ci-après proposées peuvent être librement amendées par le rédacteur du règlement de copropriété notamment au regard de la répartition des frais d’entretien des parties communes grevées d’un droit de jouissance privative.

DROIT DE JOUISSANCE PRIVATIVE D’UN JARDIN

Le droit de jouissance privative d’un jardin constitue un droit réel et perpétuel faisant partie intégrante du lot de copropriété auquel il bénéficie.
Le propriétaire dudit lot a seul le droit de jouir du jardin objet de son droit de jouissance privative.
A défaut d’autorisation spécifique de l’assemblée des copropriétaires, le propriétaire ne pourra pas, savoir :
• édifier de construction, autre que légère et amovible,
• affouiller le sol notamment pour réaliser une piscine,
• changer la destination dudit jardin.
Ledit propriétaire a l’obligation d’entretenir le jardin ainsi que les haies séparatives de manière régulière afin de ne pas affecter les conditions paysagères ainsi que l’harmonie visuelle de la copropriété.
L’entretien régulier dudit jardin ainsi que les frais afférents incombe exclusivement audit propriétaire.

DROIT DE JOUISSANCE PRIVATIVE D’UN BALCON

Le droit de jouissance privative d’un balcon constitue un droit réel et perpétuel faisant partie intégrante du lot de copropriété auquel il bénéficie.
Le propriétaire dudit lot a seul le droit de jouir du balcon objet de son droit de jouissance privative. A défaut d’autorisation spécifique de l’assemblée des copropriétaires, il ne pourra y apporter aucune modification.
L’entretien dudit balcon ainsi que les frais afférentes incombe exclusivement audit copropriétaire à l’exception, savoir :
• Des travaux liés à l’étanchéité,
• Des travaux de gros œuvre afférents à la structure du bâtiment.
Néanmoins, ces travaux incomberont au copropriétaire s’ils ont été rendus nécessaires par sa faute ou sa négligence.
Le copropriétaire a l’obligation de maintenir le balcon en parfait état de propreté et de rangement afin de ne pas nuire à l’harmonie de la copropriété. Il lui est notamment interdit d’entreposer des objets disgracieux ou gênants de manière durable ou répétée.

ANNEXE N°1 - RECOMMANDATION DE LA COMMISSION CONSULTATIVE

La Commission consultative chargée de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, créée par l’arrêté du 4 août 1987, a adopté une recommandation relative à l'identification et à l'information des copropriétaires :

« Considérant que les copropriétaires et le syndic ont intérêt à être informés de l'identité exacte des titulaires de droits sur les lots privatifs et les parties communes de l'immeuble en copropriété ; Que cette information permanente est normalement assurée par l'application des articles 32 et 6 du décret du 17 mars, Considérant par ailleurs l'article 23, alinéa 2 , de la loi du 10 juillet 1965, Considérant que, dans la pratique, ne sont pas donnés au syndic les moyens de tenir cette liste à jour dans des conditions d'exactitude satisfaisante ; Qu'en effet, l'actualisation d'une telle liste n'intervient normalement que dans les cas de mutation ou de création d'un droit réel, puisque, dans de telles hypothèses, les parties, le notaire, l'avoué ou l'avocat sont tenus d'en aviser le syndic par application de l'article 6 du décret susvisé, observation étant faite que la notification à faire au syndic n'est réglementée qu'en cas de mutation par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et ne concerne que les notaires ; Que ces prescriptions ne sont pas toujours respectées, aucune obligation d'information ne pesant sur quiconque, en cas notamment de changement de domicile, de décès ou d'incapacité du copropriétaire ; Considérant que ces lacunes pourraient être comblées si chacune des personnes concernées avait conscience que le respect d'un minimum de formalités est susceptible d'améliorer la gestion de la copropriété et d'éviter des procédures inutiles ou vouées à l'irrecevabilité.

En conséquence, LA COMMISSION RECOMMANDE :
1° aux syndics, de s'efforcer de tenir à jour la liste des copropriétaires et des titulaires de droits sur les lots, conformément à l'article 32 du décret du 17 mars 1967, étant précisé que les copropriétaires peuvent prendre connaissance de cette liste dans le bureau du syndic ;
2° aux notaires, de faire remplir par les intéressés une fiche de renseignements à l'occasion de chaque mutation ou de chaque constitution de droits réels sur un lot et de la transmettre au syndic ;
3° aux notaires, d'inviter les propriétaires indivis à désigner un mandataire commun pour participer aux assemblées de copropriétaires ;
4° aux notaires chargés d'une succession ou à l'administration des domaines en cas de succession vacante, d'aviser dès que possible le syndic en lui fournissant les précisions nécessaires relatives à la date et au lieu du décès, et à l'identité des ayants droit ;
5° aux notaires et aux avocats, de notifier au syndic toute mutation résultant d'une vente publique dès la publication de l'adjudication ;
6° aux tuteurs ou aux curateurs d'un incapable, de notifier au syndic la décision les désignant et les décisions ultérieures modifiant la situation de l'incapable ;
7° aux copropriétaires, de répondre aux demandes de renseignements émanant de leur syndic pour l'établissement ou la mise à jour de la liste des copropriétaires et en cas de mutation d'un lot de transmettre à l'acquéreur les informations relatives à l'organisation de la copropriété de l'immeuble, notamment le règlement de copropriété et les convocations aux assemblées qu'il aurait pu recevoir avant la mutation, pour une date qui lui serait postérieure ».

BIBLIOGRAPHIE

I. OUVRAGES GENERAUX

1) F. GIVORD, C. GIVERDON et P. CAPOULADE, La Copropriété, DALLOZ ACTION 2005/2006.
2) F. TERRE, P. SIMLER, Les Biens, 6ème Edition, DALLOZ.
3) F. ZENATI, T REVET, Les Biens, 2ème Edition, Collection Droit fondamental, PUF.

II. ARTICLES DE DOCTRINE ET JURISPRUDENCE

1. LES LOTS TRANSITOIRES

1) Cl. GIVERDON, Les lots transitoires sont de véritables lots de copropriété, Loyers et copropriété, Janvier 1990, Chron. P.1.
2) V. KISCHINEWSKY-BROQUISSE, Transitoire, vous avez dit transitoire ?, Inf. Rap. Copr. Oct. 1989, p.319.
3) M. MORAND, Le piège des lots à construire dits lots de transition, JCP N 1990, prat. 1615.
4) 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation, 14 novembre 1991, D. 1992, Jurisprudence p.277.
5) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 13 Mai 1987, JCP N 1987, II, p.270, note C. ATIAS.
2. CONSTITUTION DE DROITS REELS EN COPROPRIETE

1) BOUYERE, La prescription en matière de copropriété, Rev. Administrer, Juillet 1990, p.10.
2) FORESTIER, Annexion de parties communes, Rev. Administrer, Août-Septembre 1985, p.9.
3) ROUX, La prescription de parties communes en copropriété, JCP Construction-Urbanisme, Avril 2004, p.6.
4) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 14 novembre 1996, JCP 97, IV, 56.
5) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 12 mars 1997, JCP N 1997, II, 1185, obs. J. LAFOND ; RD Imm. 1997, p.292, obs. CAPOULADE.
6) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 25 juin 1997, Defrenois 1997, art. 36640, n°121, obs. C. ATIAS.
7) 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation, 6 juin 1974, Bull. Civ. III, n°235
8) Cour d’Appel de PARIS, 7 novembre 1977, AJPI 1978, p.814.
3. DROIT DE SURELEVATION ET DROIT D’AFFOUILLER

1) L.-A. BARRIERE, Le droit de surélévation en copropriété, JCP N 1992, I, p.118, n°19.
2) J.-P. FORESTIER, La surélévation et les voisins du dessous, Rev. Administrer 1983, n°137, p.19.
3) J.-M. GELINET, Le droit de surélévation en vue de créer des locaux à usage privatif, Rev. Administrer, Décembre 1993, p.10.
4) D. LARNAUD, Création de parkings sous les immeubles en copropriété, Rev. Administrer, Août-Septembre 1992, p.14.
5) 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation, 2 octobre 2001, JCP Construction-Urbanisme 2002, comm. 36.
6) Conseil d’Etat, 6 juin 1986, JCP N 1986, II, 234. Conseil d’Etat, 5 mai 1999, JCP N 2000, p.32.
4. LES SERVITUDES EN COPROPRIETE

1) Florence BAYARD-JAMMES, Le principe de compatibilité du régime des servitudes et de la copropriété immobilière, AJDI Mars 2005, p.193.
2) T. DUBAELE, L’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots de copropriété, Revue des Loyers, décembre 2004, p.706.
3) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 2 décembre 1980 - Bull. Civ. III, n°187
4) 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation, 6 février 1973, Bull. Civ. III, n°101.
5) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 30 juin 1992, Dalloz 1993, 156, AUBERT ; Dalloz 1993, Somm. 39, ROBERT ; RTD Civ 1993, 618 ZENATI.
6) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 30 juin 1992, JCP N 1994, p.82, Claude GIVERDON.
7) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 26 juin 1979, Bull. Civ. III, n°141 et RTD Civ. 1979, p. 814, n°2, Commentaires GIVERDON.
5. LES DROITS DE JOUISSANCE PRIVATIVE

1) C. ATIAS, Propriété indivise et usage privatif : terrasses et terrains privés en copropriété immobilière : JCP N 1987, I, p.353,
2) J. CABANAC, Droit de copropriété privatif et droit de jouissance exclusive, Inf. Rap. Copr. Mai 1976, p. 68F.
3) J. LAFOND, Le vendeur d’un immeuble en copropriété peut-il se réserver le droit d’afficher sur cet immeuble ?, JCP N 1987, prat. 69.
4) R. LEOST, Le droit de jouissance privatif sur une partie commune : AJPI 1995, p.869.
5) R. LEOST, Le droit de jouissance privatif sur une partie commune, AJPI 1995, p.868.
6) J. VIATTE, La jouissance exclusive d’une partie commune, Rev. Loyers 1976, p.433
7) ZENATI, RTD Civ. 1993, p.163.
8) J.-F. BARBIERI, note sous l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 18 janvier 1984, JCP N 1987, II, 224.
9) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 4 mars 1992, Bull. Civ. III, n°73 : note AUBERT
10) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 16 février 1968, Bull. Civ. III, n°66
11) CA PARIS, 7 mai 1993, Loyers et copropriété 1993, Comm. N°316.
12) Cass. 3ème Civ., 3 octobre 1991 ; RD imm. 1992, p.111, Obs. CAPOULADE.
13) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 2 octobre 1975, Journal Not. 1976, article 53113, note J ; VIATTE.
14) 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, 22 juillet 1987, Rev. Administrer, novembre 1987, n°184, p.40.

6. LES DECISIONS EN ASSEMBLEE

1) E.J. GUILLOT, Les décisions d’assemblées générales qui entraînent l’aliénation d’une partie commune, Rev. Administrer, mai 1987, p.12.
2) J. LAFOND, Est-il toujours nécessaire de réunir l’assemblée des copropriétaires ?, JCP N 1982, Prat. 8337.
3) J.R. BOUYEURE, Parties communes particulières et assemblées de copropriété, Rev. Administrer novembre 1980, p.14.